Bolån (pelarsida)

Av
Maria Fransson

Redaktör och innehållsansvarig

Publicerad 19 juni 2020
Uppdaterad 9 juni 2026

Ett bolån är ett lån med bostaden som säkerhet, vilket ger en betydligt lägre ränta än lån utan säkerhet. Sedan 1 april 2026 gäller nya regler: bolånetaket är höjt till 90 procent, kontantinsatsen sänkt till 10 procent och det skärpta amorteringskravet är slopat. På den här sidan förklarar vi de nya reglerna, amorteringskravet, valet mellan fast och rörlig ränta och hur ett lånelöfte fungerar, och du kan räkna ut ditt bolån direkt i vår kalkylator.

Vad är ett bolån?

Ett bolån, ibland kallat bostadslån, huslån eller lägenhetslån, är ett lån som du tar för att finansiera köpet av en bostad. Bostaden fungerar som säkerhet för lånet. Eftersom långivaren har bostaden som pant är risken låg, vilket ger en betydligt lägre ränta än för ett lån utan säkerhet. Om du inte kan betala får långivaren i sista hand sälja bostaden för att täcka skulden.

Ett huslån och ett lägenhetslån är samma sak som ett bolån, bara olika ord för bostadstypen. För att få ett bolån med bra villkor krävs en god kreditvärdighet och en stabil inkomst.

Nya bolåneregler sedan 1 april 2026

Den 1 april 2026 trädde en ny lag om begränsning av bostadskrediter i kraft, vilket flyttade reglerna från Finansinspektionens föreskrifter till lag. Reglerna övervakas av Finansinspektionen.

Räkna ut ditt bolån

Med bolånekalkylatorn nedan ser du månadskostnaden för både rörlig och bunden ränta, hur mycket du kan låna utifrån din inkomst och ett stresstest med bankens kalkylränta. Den räknar med de nya reglerna sedan april 2026.

Amorteringskravet på bolån

Amortering innebär att du betalar av på själva lånet, utöver räntan. Hur mycket du måste amortera beror på din belåningsgrad, alltså hur stor del av bostadens värde du lånar.

Banken kan bevilja undantag från amorteringskravet vid särskilda skäl, som sjukdom, arbetslöshet eller dödsfall i hushållet. Du får alltid amortera mer än kravet om du vill, men vid bunden ränta kan en ränteskillnadsersättning tillkomma.

När sjunker ditt amorteringskrav?

En sak många missar är att amorteringskravet kan minska över tid. Eftersom kravet styrs av belåningsgraden sjunker det när din skuld i förhållande till bostadens värde minskar, antingen för att du amorterat eller för att bostaden ökat i värde. Korsar du gränsen från över 70 procent till under, halveras kravet från 2 till 1 procent. Går du under 50 procent försvinner det lagstadgade kravet helt.

För att räkna om kravet utifrån ett högre bostadsvärde krävs en omvärdering, och en sådan får enligt de nya reglerna normalt bara göras vart femte år. Har du amorterat ner lånet av egen kraft sänks dock kravet utan omvärdering. Att passera en gräns kan frigöra flera tusen kronor i månaden, så det är värt att hålla koll på var din belåningsgrad ligger.

Stresstest: klarar du en högre ränta?

När banken bedömer din ansökan nöjer den sig inte med dagens ränta. Den räknar med en kalkylränta på omkring 7 procent, alltså betydligt högre än de rörliga snitträntor kring 2,8 procent som gäller i dagsläget. Det kallas att stresstesta, och syftet är att du ska klara bolånet även om räntan stiger kraftigt. Banken kombinerar detta med en KALP-kalkyl, kvar att leva på, där levnadskostnader och befintliga lån dras från inkomsten.

Det här är också det smartaste sättet för dig själv att räkna. Om månadskostnaden vid 7 procents ränta känns ohållbar bör du låna mindre, oavsett hur lockande dagens låga ränta är. I bolånekalkylatorn ovan ser du stresstestet direkt, så att du kan planera efter en kostnad som håller även när räntorna går upp.

Bolån är undantaget räntetaket

En viktig skillnad mot andra lån är att bolån är undantaget räntetaket på 22 procent som gäller andra konsumentkrediter. Enligt Konsumentverket och Konsumentkreditlagen § 19a och § 19b omfattas bostadskrediter inte av vare sig räntetaket eller kostnadstaket. I praktiken har bolån ändå mycket låg ränta tack vare säkerheten i bostaden, så undantaget har sällan praktisk betydelse för låntagaren.

Ränteavdrag på bolån

Eftersom ett bolån är ett lån med säkerhet får du göra ränteavdrag på räntekostnaden, till skillnad från lån utan säkerhet där avdraget slopades 2026. Avdraget är 30 procent på räntekostnader upp till 100 000 kronor per år och 21 procent på det som överstiger det, enligt Skatteverket. Det sänker den verkliga kostnaden för bolånet.

Räkneexempel: betalar du 60 000 kronor i ränta på ditt bolån under ett år får du tillbaka 30 procent, alltså 18 000 kronor, via skatten. Den verkliga räntekostnaden blir därmed 42 000 kronor. Har ni lånet tillsammans fördelas avdraget normalt utifrån vem som betalat räntan, och 100 000-kronorsgränsen räknas per person.

Räkneexempel: kontantinsats med nya taket

Med det höjda bolånetaket på 90 procent behöver du en mindre kontantinsats än tidigare. Här är ett exempel på en bostad som kostar tre miljoner kronor.

Med de tidigare reglerna (85 procents tak) hade kontantinsatsen varit 450 000 kr. Det höjda taket sänker alltså tröskeln med 150 000 kr i detta exempel. Tänk dock på att en högre belåningsgrad innebär ett högre amorteringskrav och en större skuld att betala ränta på.

Topplån och bottenlån

Banker delar ofta upp ett bolån i två delar med olika villkor.

Om du kan betala en större del själv, så att lånet håller sig inom bottenlånets gräns, behövs inget topplån och din genomsnittliga ränta blir lägre.

Fast eller rörlig ränta?

Valet av räntetyp påverkar både kostnad och trygghet. Det finns tre huvudalternativ.

Många väljer att dela upp bolånet och binda en del till fast ränta och låta en del vara rörlig, för att balansera trygghet och flexibilitet. Vid bunden ränta kan en ränteskillnadsersättning tillkomma om du löser lånet i förtid.

Lånelöfte

Ett lånelöfte är en förhandsbesked från banken om hur mycket du kan låna, baserat på en genomgång av din inkomst, dina utgifter, eventuella andra lån och ditt sparande. Det visar din köpkraft och signalerar till säljare och mäklare att du är en seriös köpare, vilket är en fördel i budgivning.

Ett lånelöfte gäller oftast i sex månader och kan förlängas. Banken kan begära bevis på att du klarar kontantinsatsen på minst 10 procent. Ett lånelöfte är inte bindande, varken för dig eller banken, utan en uppskattning som kan justeras när du väl hittat en specifik bostad.

Fördelar och nackdelar med bolån

Vanliga frågor om bolån

Hur lång löptid har ett bolån?

Ett bolån har ingen bestämd slutdag på samma sätt som ett privatlån. I praktiken räknar bankerna ofta med en lång återbetalningstid, upp till omkring 50 år, och hur snabbt lånet betalas av styrs av amorteringen. Du kan amortera mer än kravet för att bli skuldfri snabbare.

Hur stor måste kontantinsatsen vara?

Kontantinsatsen är minst 10 procent av bostadens värde sedan 1 april 2026, sänkt från tidigare 15 procent. För en bostad som kostar tre miljoner kronor är kontantinsatsen alltså minst 300 000 kr. Den kan finansieras med eget sparande, men inte med ett vanligt lån inom bolånet.

Vad är amorteringskravet på ett bolån?

Du måste amortera 2 procent av det ursprungliga lånebeloppet per år om belåningsgraden är över 70 procent, och 1 procent om den är mellan 50 och 70 procent. Under 50 procent finns inget lagstadgat krav. Det skärpta amorteringskravet på ytterligare 1 procent för höga lån i förhållande till inkomst slopades 1 april 2026.

Omfattas bolån av räntetaket på 22 procent?

Nej. Bolån är undantaget både räntetaket och kostnadstaket i Konsumentkreditlagen, eftersom bostadskrediter uttryckligen undantas. I praktiken har bolån ändå mycket låg ränta tack vare bostaden som säkerhet, så undantaget har sällan betydelse för låntagaren.

Vad är skillnaden mellan topplån och bottenlån?

Bottenlånet är den säkra delen av bolånet, upp till cirka 70 till 80 procent av bostadens värde, med lägst ränta. Topplånet är delen ovanför, med högre ränta och ofta högre amorteringskrav eftersom långivarens risk är större. Kan du hålla lånet inom bottenlånets gräns blir din genomsnittliga ränta lägre.

Bör jag välja fast eller rörlig ränta?

Rörlig ränta är oftast billigare men följer marknaden och kan stiga. Fast ränta är tryggare och mer förutsägbar men något dyrare. Många delar upp bolånet och binder en del medan en del är rörlig. Valet beror på din riskvilja och din tro om ränteutvecklingen.

Vad är ett lånelöfte och hur länge gäller det?

Ett lånelöfte är ett förhandsbesked från banken om hur mycket du kan låna, baserat på din ekonomi. Det visar din köpkraft i budgivning och gäller oftast i sex månader, med möjlighet till förlängning. Det är inte bindande utan en uppskattning som justeras när du hittat en specifik bostad.

Kan jag använda ett privatlån till kontantinsatsen?

Det är möjligt att finansiera kontantinsatsen med ett privatlån, men det ökar din totala skuld och månadskostnad, och banken väger in det i kreditprövningen. Ett privatlån har dessutom högre ränta än bolånet. Eget sparande är därför oftast ett bättre alternativ till kontantinsatsen.

Vad händer om jag inte kan betala mitt bolån?

Kontakta banken så tidigt som möjligt, eftersom det ofta går att hitta lösningar som ändrad amortering eller tillfälligt anstånd. I sista hand har banken rätt att sälja bostaden för att täcka skulden. Vid ekonomiska svårigheter kan kommunens budget- och skuldrådgivning ge kostnadsfri hjälp.

Kan jag flytta mitt bolån till en annan bank?

Ja. Du kan flytta bolånet till en bank med bättre villkor, vilket kan sänka din ränta. Du begär ett amorteringsunderlag från din nuvarande bank, som den nya banken behöver. Vid bunden ränta kan en ränteskillnadsersättning tillkomma om du löser lånet i förtid.